作为商铺投资15年经验的老司机，在这个到处都是唱衰商铺的今天，我想把商铺投资的机会和风险和更多的朋友分享。从06年买第一套商铺开始，至今在包括上海在内的4个城市有过类似投资，考察和竞拍的商铺超过10个以上的城市。涵盖国内123线的城市。

　　由于时间的原因，题中的“现在”我只能等同于2022年的7月，一个新冠肆虐半年有余的今天。人们开始显著减少外出时间，避免出现在人流密集的区域。外贸深受负面影响，内需拉动乏力。互联网进入下半场，线上线下的企业界限越来越模糊，苏宁链家不是传统所谓线下公司，阿里美团京东也越来越多的布局线下资源。

　　当某类投资在风险不大的情况下，能稳定获得超越货币成本的收益，那她就是一种好投资。在商铺投资的领域，我们怎么去跑赢10年期的贷款利率5%呢？

　　我们从商铺投资中普遍能赚两笔钱，租金收益和成长收益，前者在国内优质项目约在5%左右，后者通常能跑赢通胀水平。如果你操作得当，在刨除税收和维护销售成本外，获得超越贷款利率的收益不是难事！

　　疫情为商铺投资创造了阶段性的低谷。我国未来10年或者更长的时间，农业进入规模化生产，工业进一步两化融合（信息化和工业化相互促进），被挤出的农业和工业生产的劳动力只能在服务业为代表的第三产业中寻找机会！加上内需扩张，都需要有足够商铺面积的支撑。线上流量的持续上涨，和线下流量成本逐步相当。使得对线下实物销售冲击较大的负面因素减弱，而生活服务类和餐饮随着生活质量的追求在不断提高。

　　今年的疫情将产生更多的坏账和被拍抵押物。其中不乏优质廉价的商铺。此时不进，更奈何时？

　　如果我的回答对您有帮助，请点赞和关注支持，我将不定期为大家在商铺投资上解惑。谢谢！

　　投资商铺存在诸多风险，其中的弯弯道道有很多，稍不留神有可能带来财产损失。投资一定要独具慧眼，目光最少要投放10年以外，需要具备比较专业的经营和管理能力，还需要一定的运气。至于商铺投资前景，只要能通盘考虑好商铺所在位置、人流量、回报率、城市发展潜力、城市建设规划、消费水平、商圈变迁、商业氛围等因素，避开投资的“雷区”，商铺仍然具有较好的投资前景。

　　商铺投资的“雷区”在哪里呢？

　　1、交通主干道两侧。交通主干道每天车辆川流不息，路边不允许停车，道路中间又设置了隔离护栏，消费人流被阻断；若店门前再设置停车位，会影响视线和行人通行，这样的位置难以凝聚人气；

　　2、店中店，俗称格子铺。商场尤为典型，就是将每个楼层分割成数量不等的单间对外出售。店中店受商场整体营销环境影响，不具独立经营优势。由于目前商场数量太多，且新的商场不断出现，造成消费人群被分散截流，难以保持长期优势，一旦经营不善，一荣俱荣，一损俱损，想转手很难；

　　3、托管型返租店。开发商会在出售前口头承诺用一定的租金回报买断未来几年的经营权，回报率高达8～12%，然后统一招商和经营管理，但签约方为第三方。看似利润丰厚且坐等资金回笼，但与实际存在的市场回报率相比，由于承诺的租金虚高，大多数商家难以兑现，多数情况是签约方毁约或跑路，投资者难以维权；

　　4、新区商铺。刚建成的新区入住率较低，学校、医院、菜场等配套设施不全，短期内难以形成人气，商铺的空置期造成资金回笼时间延长投资成本增加；若新区的周边还有其他商圈或未来有建设规划，在人流量不增加的情况下，租金一定会下降，商铺会处于半死不活状态；

　　5、带阶梯店铺。俗话说，“人不走奥步”。即：进店购物需要拐弯抹角的情况。购物的人习惯店面前道路平坦，出入畅通。登梯让人感觉很麻烦，老人孩子不小心还会绊倒，给购物带来不便。如果店铺有下降阶梯则会给人以压抑感。

　　那么，哪些商铺具有投资前景呢？

　　1、城市中心区域。投资商铺除了位置还是位置，位置决定投资成败，城市核心区域往往会汇聚大量的人流，有人流就会有消费。好的地段商铺回报率最高，不愁租不出去，租期时间长资金回笼快，是投资的首选。因投资成本较高，适合预算大的投资者考虑；

　　2、小区周边的临街商铺。投资预算较少的可以考虑。社区底商由于处在小区周边而且大多临街，就给居民购物消费提供便利。最好能选择万人以上的小区，充足的人流可以保证稳定的客源。可以经营一些贴近居民日常生活所需的商品或从事生活服务类项目，不用担心受到网店冲击。比如经营水果蔬菜、烟酒粮油、日用百货、美容护肤、车辆维修等项目；

　　3、小区大门两侧的商铺。同样是那句话，人不走奥步。居民购物消费能节省时间就节省时间，能少走弯路尽量少走弯路。出小区门就能消费购物，很少有人舍近求远；

　　4、回报率高的商铺。投资商铺主要考虑回报率。如果商铺回本能在10～15年之间，回报率在7%以上，长期有稳定的租客，不是返租铺的话，这样的商铺一定能够跑赢通胀，可以毫不犹豫选择入手；

　　5、能够全款购买的商铺。商铺的经营权只有40年，决定了回本时间不能拉的太长。如果贷款购买，最多贷50%，最长期限10年，利率在6%以上，显然贷款购买不划算，能全款购买最好。

　　住底商最好，毕竟住宅终须要住人，住人就有人气，但想赚快钱急钱不行，必须要去“养”才行，用回报率来论述住底商的价值，有误导性，住底商有40年，70年使用期，其实也不用考究使用年份，假如年份满了，按现在的政策，就补点土地出让金，出让金不会多，貌似就1千几百一个方，之后再续，铺子还是你的。商铺也是房产一种，现在住宅的环境大家不是不知道，在这不说了，铺子可以自己经营，多分谋生的途径，也可出租赚取租金。不说增值部分，最起码为自己的资金保个值。什么商场铺，专业市场铺，返祖铺，一概不要去购买，陷阱多多，实实在在的，小区独立门面底商最好，大型商住小区最好，一句话：房子建好了，总要住人。

　　目前的商铺投资门槛非常高，可以说好的回报率的商铺很抢手，资金需求也很高，所以现在投资商铺是需要一定的眼光和资金的！我自己有两套商铺，并且每一套都有７％以上的出租回报率，一套在上海，一套在苏州，也许可以给你一些建议！！

　　１.尽量投资一楼，沿街，可以重餐饮的商铺，我这几年的观察发现，我们一楼商铺出租了好几年了，二三楼还有部分商铺依然处于空铺状态！而大部分的租客也都是做餐饮的，所以这个非常重要！

　　２.地段为王，不要听销售说什么性价比，记住，商铺地段就是唯一，不要扯别的！

　　３.商铺要有７％以上的回报率，并且每个月的租金要覆盖掉你贷款！

　　４.商铺要选择能自营的，不要选包租和协议管理的，里面的猫腻太多！

　　６．买商铺尽量不要买商场内的商铺，如果一定要买，也要记住买大品牌的，比如万达，百联这种！因为商场的流量来自于商家的活动和加盟商的实力！这些只有大品牌，有钱的才能维持！小的开放商根本没有那么多资金，很容易成为空城！

　　总的来说商铺投资是一项长远投资，是一项看租金回报率的投资！如果你想靠升值来获利，那就不太适合商铺的投资！现在来看一铺养三代的行情已经结束，但是一铺养一代还是没问题的，不过较好的商铺投资门槛都较高。要记住，周期是轮动的，现在电商冲击了实体，但是谁又能保证未来实体不会卷土重来呢？比我们发达的日本就是实体干掉了电商，所以如果你有资金是可以考虑配置１－２套的！

　　现在投资商铺，还以十年以前的观点来分析，可能中套。

　　这些年来，房地产一直在涨，商铺也跟着水涨高船高。

　　原来投资商铺，说的是15年回本的，随着商铺价格的上涨，租金也上涨，结果10年就回本了，商铺还涨价了，赚了租金还赚了本金，赚得笑开了花。

　　可是如果以后房地产价格下跌呢？

　　原来计算的15年回本，随着生意不好做，商铺价格的下跌，租金也下降，结果20年甚至20多年才能回本，商铺还跌价了，赔了租金还赔了本金，亏成狗。这种情况会不会出现呢？15年回本的商铺是不是还值得投资呢？

　　警告！一铺养三代的说法不再有，商铺成为了投资风险最高的不动产

　　辣条董事长KING · 房产领域创作者

　　作者：辣条董事长

　　辣条亲自写作，欢迎转发

　　（总而言之，投资商铺不是不可以，但一定要选对位置和产品，尽量不要选择非临街商铺，无产权返租商铺，小区内街商铺等位置不好的商铺。

　　可以选择，学校旁边，重点核心综合体，小区户数在3000户以上的临街商铺。

　　一句话，地段，地段还是地段。）

　　十年前谁都想不到商铺的租价比，可以被炒作那么高，有些动了心思的商人，买不起商铺，干脆长期租下十几套商铺进行炒作，一边收取高额的转让费，一边收取租金差价，房东和二房东双赢。

　　五年前，房东购买的商铺都还算是物美价廉，按照每年可以递增5%到10%的租金回报，一铺养三代的广告语确实是可以实现的。

　　然而随着互联网和移动互联网的快速发展，线下的实体商铺营业额一度受到了毁灭性的打击，一个商铺可以维持一年，可以维持一个固定的租客，已经是非常破天荒的事情了。

　　今年辣条接到了一位老顾客的消息，想把市中心一套商铺卖掉或者租掉，这套商铺是十年前买的，面积52平，总价300万。是市中心最大的综合体的商铺，位置是商场出口。

　　老顾客想让我帮忙找人接手，因为他找了很多中介公司都没有搞定，挂出租出售一年多了，租也租不出去，卖也卖不掉。

　　原来的租金是26000元每月，一路降价到15000元每月，都没有租客愿意接受，每个租客都反馈说太贵了。

　　还有30年的产权，挂价400万，只有人问，没有人买，投资客的说法，同类型的新商场卖的更便宜，产权年限还是四十年，还包租。

　　说实在的，目前一个50平到70平的商铺，租金超过10000元以上，就很少有人能接受，店主辛辛苦苦挣点钱，都为房东打工了，尽管好的商铺人流多，但线上线下都有竞争，很多店主是不愿意接受的。

　　一手新建商铺或者二手商铺都面临着申请贷款困难的问题，是在近两三年存在比较多，原因有很多。

　　首先，二手商铺不能抵押借资，出售后要找一家可以批款给买家的银行，也是寥寥无几的。

　　其次，现如今开发商为了能够多卖钱，将之前的商铺设计进行改动了，以前就是一个四四方方的商铺，现在为了骗点面积，七拐八拐的，甚至还是一楼带二三楼的。

　　而现在的银行对于二三楼计算入产权面积的商铺，几乎是不贷款的。所以，搞得很多投资商铺的业主，直接选择了一次性付款。

　　辣条，在头条问答里接到了一个关于商铺银行贷款的问答邀请，一位业主从2022年买的商铺，两年半过去了，银行贷款依旧没有批下来，题主也表示并没有征信或者负债过多的问题。

　　实际上，多家银行取消一二手商铺的贷款资质和额度，在银行的眼里，商铺已经不再是那么值钱了，租金不高，升值空间小，甚至评估值下降。二次抵押就更加不可能了，不能二次抵押等于不值钱。

　　开发商对于商铺的均价定价，本身就比商品房的定价高出两倍，而且物业费至少是5元每平方起，大型商场高达20元每平方起。业主和租户基本上都可以说是讨不到好处。外加房东的租赁税需要强加到租户身上，所以商铺出租也越来越被一些商家离弃。

　　除了可以明火的商铺以外，一套商铺养三代的时代已经过去了，是外行人跨界打劫，太多的人把生意做到了虚拟空间上，导致了这个梦的破碎。

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　　哥，我100多万买了个店铺，租2300，完了人家现在说生意不景气，还得降，不然他不要了，热闹一点的店铺200多万一间，租3800，也得降，不然还租不出，如果买店铺自己做生意用，那没啥关系，拿来投资出租的话要三思

　　投资商铺不如购买住房，住房短期看比商铺更具有价值。

　　根据2022年人民网房产销售统计：

　　1—9月份，商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%，降幅比1—8月份收窄0.5个百分点。其中，住宅销售面积增长1.1%，办公楼销售面积下降11.0%，商业营业用房销售面积下降13.7%。商品房销售额111491亿元，增长7.1%，增速加快0.4个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%，办公楼销售额下降11.1%，商业营业用房销售额下降13.0%。

　　1—9月份，东部地区商品房销售面积47035万平方米，同比下降2.9%，降幅比1—8月份收窄0.7个百分点；销售额59171亿元，增长6.0%，增速加快0.5个百分点。中部地区商品房销售面积33816万平方米，增长0.5%，增速持平；销售额24279亿元，增长7.2%，增速回落0.2个百分点。西部地区商品房销售面积33004万平方米，增长4.6%，增速加快0.8个百分点；销售额23781亿元，增长10.6%，增速加快0.7个百分点。东北地区商品房销售面积5324万平方米，下降5.9%，降幅收窄0.7个百分点；销售额4260亿元，增长2.5%，增速加快0.2个百分点。

　　通过数据我们可以看出虽然商品房销售总体2022年1---9月份呈现上涨态势，但其中只有住宅销售增长，办公楼和商业用房同比都在下降。

　　所以社长建议如果你非要投资商铺，还是要有地域性选择，统计图中可以看出西部地区商品房销售上涨，但总体来看投资住宅用房比投资商铺更理性合理，希望社长建议能对您有所帮助。

　　投资商铺，对投资者的各方面的要求，会非常非常的高，先看看自己是否有这样的高度，若是没有这样的高度，还是不要投资为好，因为商铺会考验你的耐性，财富能力，财商能力，如果这方面比较弱势，你只是一个普通人，还是慎重为好，更多的投资人可能不服气，为什么这样说呢？

　　第一，你投资商铺的资金，是不是闲散钱，假如你投资商铺的资金，是家里面全部的积蓄，而且还不够购买商铺，还需要使用杠杆，那么，在收益率达不到任何预期的时候，你就会心慌，就会考验到你的耐性，这个时候耐不住了，就会想出手，而商铺出手速度是最慢的，流通性最差的，可以说，商铺到了你的手里，是最后的接盘侠，你能不能承受这样的后果，这非常重要，能不能承受呢？

　　第二，投资商铺，要有一定的财商能力，假如你投资商铺，一定要计算收益率，还要能观察商铺的发展趋势，未来城市的发展规划，你的这个商铺在这里面会得到什么好处，这个非常重要，什么是财商能力呢，就是算账的能力，什么样的商铺才能够让你拥有，投资的潜力，很简单，假如你不使用杠杆，那无所谓，当做玩儿了，如果使用杠杆，就要考虑到商铺的收益率，这个收益率是真实的，而不是任何人承诺的，要去做详细的调研，收益率达到5%以上，才可以使用杠杆，因为使用杠杆可以做到100%的收益，收益率达不到5%，那么，使用杠杆就存在一些风险，这些需要详细的计算。

　　投资商铺到底，好不好，取决于你的判断能力，财商能力，承受能力，谈价格能力，等待机会的能力，因为投资商铺，有时候需要的是机会，而不是看到一个商铺就把它买下来，这是不对的，去售楼部购买的商铺，大多数都是不值得投资的。

　　好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，赶紧来哦。

　　投资商铺还是可行的，当然首先是地段，所处商圈和店铺位置。

　　无论互联网经济如何发挥，人毕竟是高等级的群居动物，需要交流和接触。商铺也是人们交流互动、融入社会的一个渠道或一种商业形式，有其存在的必要性。

　　商铺的存在是必然的，只是商铺投资要取得好的收益则要考虑到诸多因素，地段、售价、当下投资环境等等。